RE57R07: روابط کارگزاری

اصول نمایندگی برای صدها سال تغییر نکرده است، اما اعمال قانون نمایندگی و سایر روابط کارگزاری دائماً در حال تغییر است.

تاریخچه نمایندگی: حقوق عرفی انگلیسی از رابطه ارباب و خدمتگزار تکامل یافته است. قانون نمایندگی یک مفهوم عام است.

Respondeat Superior "اجازه دهید ارباب پاسخ دهد. این قاعده به این معنی است که یک ارباب در موارد خاصی در قبال اعمال نادرست خدمتکار خود مسئول است و یک رئیس در قبال کارهای نماینده خود."فرهنگ لغت قانون بلک

• نماينده - "کسي که مجاز به نمايندگي و عمل از طرف شخص ديگري است (به نام اصلي)."زبان املاک و مستغلات (اصلی یعنی مشتری (خریدار/فروشنده) یا دلال املاک (کارگزار ثبت).
• مشتری - (همچنین به عنوان یک اصلی شناخته می شود) شخصی که توسط یک نماینده نمایندگی می شود. رابطه مشتری = رابطه امانتداری.
• مشتری - خریدار یا فروشنده ای که توسط دارنده پروانه املاک و مستغلات نمایندگی ندارد.
• نمايندگي تعيين شده آژانس انفرادي - "نماينده تعيين شده آن عاملي است كه به عنوان نماينده خريدار يا فروشنده به استثناي كليه نمايندگان ديگر در كارگزاري (دفتر املاك يا شركت) تعيين شده است. فروشنده ديگري در شركت مي تواند به عنوان نماينده تعيين شود. طرف مقابل بدون ایجاد نمایندگی دوگانه برای هر یک از نمایندگان."زبان املاک و مستغلات
• دوگانه افشا شده - به طور همزمان نماینده خریدار و
• نماینده - فروشنده با رضایت آگاهانه هر دو
• تسهیل کننده - در غیر این صورت به عنوان یک کارگزار / فروشنده یا غیر عامل معاملاتی شناخته می شود. تسهیل کننده برای تکمیل تراکنش کار می کند. اگرچه به قانون مجوز و MGL Ch. 93 الف، آنها رابطه امانی با فروشنده یا خریدار ندارند. آنها نماینده هیچ یک از طرفین در معامله نیستند. تسهیل کننده باید تمام عیوب شناخته شده مواد موجود را افشا کند. عدم انجام این کار می تواند منجر به نقض فصل 93A شود. وظایف آنها شامل حسابداری و سایر وظایف تسهیل کننده است.
• PRINCIPAL - (همچنین به عنوان مشتری شناخته می شود) طرف اصلی در یک معامله، به عنوان مثال. خریدار یا فروشنده، طرفی که نماینده ای را برای نمایندگی آنها استخدام می کند
• SUBAGENT - نماینده شخصی که قبلاً به عنوان نماینده یک اصلی (نماینده یک نماینده) عمل می کند.
• عامل در مقابل کارگزار - در حالی که یک فرد ممکن است در هر دو ظرفیت عمل کند، و اغلب این کار را انجام می دهد، این اصطلاحات معانی متفاوتی دارند.

صرف نظر از اینکه چه رابطه ای با خریدار یا فروشنده برقرار می شود، در صورت وجود هر سه مورد زیر، افشا باید بلافاصله توسط دارنده مجوز ارائه شود.

1. در اولین ملاقات شخصی
2. برای بحث در مورد یک ملک خاص
3. با خریدار یا فروشنده احتمالی

• نماینده فروشنده، یا نماینده خریدار، یا تسهیل کننده
• نمایندگی سنتی در مقابل نمایندگی تعیین شده
• چه کسی می تواند فرم را امضا کند؟چه کسی باید فرم را امضا کند؟
• اگر مصرف کننده ای از امضای فرم امتناع کند، یک جعبه چک وجود دارد.
  1. کارگزار/فروشنده همچنان ملزم به تکمیل بخش دارنده مجوز فرم و ارائه شماره مجوز خود است.
  2. مصرف کننده همچنان باید یک کپی از فرمی را که امضا نمی کند دریافت کند.
  3. کارگزار باید فرم افشای اجباری را به مدت سه سال حفظ کند.
  4. استثناء خانه باز (254 CMR 3. 00(13)(a)(3)) - در یک خانه باز، دارنده مجوز املاک و مستغلات باید به طور آشکار هر رابطه ای را پست و/یا سایر مطالب مکتوب ارائه دهد تا شرکت کنندگان بتوانند رابطه ای که ممکن است داشته باشند را درک کنند. با دارنده مجوز که خانه باز را انجام می دهد.

"رابطه ای که حاکی از موقعیت اعتماد یا اعتماد به نفس است که در آن یک شخص معمولاً به نگه داشتن یا مدیریت اموال یا پول برای دیگری واگذار می شود. اصطلاح وفاداری رابطه وفاداری را که یک وکیل به یک مشتری یا یک کارگزار (و فروشنده) بدهکار است ، توصیف می کندیک مدیر. وفاداری کامل با مشتری مدیون است. "زبان املاک و مستغلات

"رضایت به یک عمل خاص که پس از افشای کامل و منصفانه کلیه حقایق مورد نیاز برای انتخاب وجدان ارائه می شود."

- زبان املاک و مستغلات

یک مدیر ممکن است مسئول اقدامات عامل آنها باشد.

"مسئولیت نه به دلیل اقدامات شخص ، بلکه به دلیل رابطه بین شخص مسئول و سایر احزاب ایجاد شده است. به عنوان مثال ، یک کارگزار املاک و مستغلات در حالی که به نمایندگی از کارگزار عمل می کند ، مسئولیت اعمال فروشندگان خود را به عهده داردکارگزار هیچ کاری برای ایجاد مسئولیت انجام نداد. (به پاسخ Superior مراجعه کنید) ".- زبان املاک و مستغلات

• "ماشین قدیمی"
  • o نماینده تختخواب باید کلیه دستورالعمل های قانونی مشتری را انجام دهد.
  • نماینده OYALTY باید به نفع مشتری عمل کند.
  • D نماینده IsClosure باید تمام اطلاعات مربوط به مشتری را فاش کند.
  • C وظیفه مخزن برای حفظ اطلاعات یا بحث مشتری محرمانه. وظیفه از خاتمه روابط آژانس زنده مانده است. وظیفه در مورد افشای مورد نیاز قانونی مانند شرایط خطرناک جسمی شناخته شده املاک اعمال نمی شود.
  • یک نماینده ccountability باید از تمام پول ، اسناد یا سایر املاک شخصی که توسط مشتری به وی داده می شود ، محافظت و حساب کند.
  • مراقبت های شخصی و دقت و احتیاط

  نماینده باید با صلاحیت عمل کند ، قادر به انجام وظایف در محدوده الزامات مجوز است.

  (توجه: بررسی وظایف برای نمایندگان و تسهیل کننده باید مختصر باشد. دوره های آموزش مداوم مستقل برای فروشنده و آژانس خریدار و تسهیل ارائه می شود تا مرجع مفصلی بیشتر در مورد مسئولیت های این نقش ها ارائه شود).

  1. آژانس فروشنده - نماینده املاک و مستغلات نماینده فروشنده به عنوان مشتری است و با خریدار به عنوان مشتری رفتار می کند. وظایف نماینده به مشتری فروشنده شامل "ماشین قدیمی" است.
  2. فروشنده فروشنده - هنگامی که مشتری فروشنده صریحاً به نماینده خود اجازه می دهد از سایر نمایندگان برای املاک فروشنده استفاده کند. وظایف SubAgent به فروشنده شامل "ماشین قدیمی" است. الزامات قانونی خاص برای ارائه فرعی به کارگزاران همکاری عبارتند از: رضایت آگاهانه کتبی باید از مشتری فروشنده برای ارائه فرعی بدست آید ، رضایت باید موارد زیر را بیان کند: این که کارگزار ممکن است با کارگزار دیگری که در آن زمان فرعی فروشنده است همکاری کند. علاوه بر این ، این مسئولیت مجازی پتانسیل این است که یک فروشنده مسئولیت ارائه سوءاستفاده یا یک عمل یا حذف فرعی را بر عهده بگیرد و فروشنده به کارگزار یا فروشنده اجازه دهد تا زیرمجموعه ای را ارائه دهد.
  3. آژانس خریدار - نماینده املاک و مستغلات نماینده خریدار به عنوان مشتری در معامله املاک و مستغلات است. وظایف نماینده برای خریدار شامل "ماشین قدیمی" است:
  4. فرعی خریدار (معمولاً مورد استفاده قرار نمی گیرد) - فقط هنگامی که مشتری خریدار صریحاً به کارگزار خود اجازه می دهد از سایر نمایندگان برای کمک به خریدار در مکان یابی ملک برای خرید استفاده کند. وظایف SubAgent برای خریدار شامل "ماشین قدیمی" است. الزامات قانونی خاص برای ارائه فرعی به کارگزاران همکاری عبارتند از: رضایت کتبی باید از مشتری خریدار برای ارائه فرعی دریافت شود ، رضایت باید موارد زیر را بیان کند: این که کارگزار ممکن است با یک کارگزار دیگر که در آن زمان فرعی خریدار است همکاری کند. علاوه بر این ، این مسئولیت مجازی پتانسیل این است که یک خریدار در قبال نمایندگی نادرست یا یک عمل یا حذف فرعی مسئولیت پذیر باشد و خریدار به کارگزار یا فروشنده اجازه می دهد تا زیرمجموعه را ارائه دهد.
  5. تسهیلگر - یک تسهیل کننده به فروشنده و/یا خریدار در دستیابی به توافق کمک می کند ، اما فروشنده یا خریدار را در معامله نشان نمی دهد. تسهیل کننده عامل نیست. اگرچه محدود به قانون مجوز و MGL CH است. 93a ، آنها با فروشنده یا خریدار رابطه وفاداری ندارند. آنها نماینده هیچ یک از طرفین در معامله نیستند. تسهیلگر باید تمام نقص های شناخته شده مواد موجود را فاش کند. عدم انجام این کار می تواند منجر به نقض فصل 93A شود. این رابطه باید در اولین جلسه شخصی برای بحث در مورد یک ملک خاص فاش شود. وظایف تسهیلگر فقط شامل "AR" از "ماشین قدیمی" (A/K/یک کارگزار معامله ای/فروشنده ، کارگزار غیرقانونی و قرارداد/فروشنده) است.
  6. آژانس دوگانه - یک مجوز املاک و مستغلات که نماینده فروشنده و خریدار در همان معامله است ، یک عامل دوگانه افشا شده با رضایت آگاهانه کتبی از خریدار و فروشنده است (به تصویر زیر مراجعه کنید). وظایف وفاداری هم به خریدار و هم به فروشنده مدیون است. آژانس دوگانه ناشناخته غیرقانونی است. یک نماینده دوگانه در یک معامله به فروشنده و خریدار کمک می کند اما با توجه به هرگونه منافع متناقض فروشنده و خریدار خنثی خواهد بود. رضایت ممکن است در توافق نامه لیست ، توافق نامه آژانس خریدار یا به صورت رضایت مستقل بدست آید. در صورت رضایت قبل از شناسایی معامله ، باید "اطلاعیه آژانس دوگانه" قبل از اجرای پیشنهاد خرید ارائه شود. فرم نمونه برای رضایت در www. mass. gov/dpl/boards/re در دسترس است. وظایف یک عامل دوگانه فاش شده فقط "ماشین" "ماشین قدیمی" را شامل می شود.
     1. فرم رضایت کتبی باید بیان کند: یک کارگزار یا فروشنده املاک و مستغلات ممکن است به عنوان یک عامل دوگانه عمل کند که هم با رضایت کتبی آگاهانه خود نماینده خریدار آینده نگر و فروشنده باشد. یک نماینده دوگانه مجاز به کمک به خریدار و فروشنده در یک معامله است ، اما با توجه به هرگونه منافع متضاد خریدار و فروشنده خنثی خواهد بود. در نتیجه ، یک عامل دوگانه توانایی برآورده کردن کامل وظایف وفاداری ، افشای کامل ، مراقبت معقول و اطاعت از دستورالعمل های قانونی را نخواهد داشت ، اما هنوز هم وظیفه محرمانه بودن اطلاعات مادی و وظیفه پاسخگویی به بودجه را مدیون است.

     خریداران و فروشندگان باید درک کنند که اطلاعات مادی دریافت شده از هر مشتری که محرمانه است ممکن است توسط یک عامل دوگانه فاش نشود ، مگر اینکه افشای اطلاعاتی باشد:

     1. صریحاً مجاز است ؛
     2. طبق قانون لازم است ؛
     3. در نظر گرفته شده است تا از انجام رفتارهای غیرقانونی جلوگیری شود. یا
     4. برای پیگرد قانونی در برابر شخص نماینده یا دفاع از ادعای علیه کارگزار یا فروشنده لازم است.

     این وظیفه محرمانه پس از خاتمه روابط کارگزاری ادامه خواهد یافت.

     "هنگامی که رضایت به آژانس دوگانه قبل از شناسایی یک معامله بالقوه توسط یک فروشنده یا خریدار آینده نگر داده شده است ، باید اخطار کتبی آژانس دوگانه نیز توسط کارگزار یا فروشنده به فروشنده و خریدار آینده نگر پس از انجام معامله داده شودمشخص شده با بیان اینکه کارگزار با توجه به معامله ، نماینده دوگانه است. اطلاعیه کتبی آژانس دوگانه باید بخش 13 (ب) را برآورده کند و این اخطار کتبی قبل از فروشنده و خریدار آینده نگر در توافق نامه کتبی برای خرید یا ارائه می شودفروش املاک مسکونی. "بخش (13) (ب) (2) از 254cmr 2. 00

     1. افشای
     2. رضایت دادن
     3. اطلاعیه (در صورت وجود)

     فرم نمونه برای رضایت به صورت آنلاین در www. mass. gov/dpl/boards/re در دسترس است. وظایف شامل "ماشین قدیمی" است.

     1. اگر فروشنده هستید ، به شما توصیه می شود که:
        1. نماینده فروشنده تعیین شده نماینده فروشنده خواهد بود و وظایف وفاداری ، افشای کامل ، محرمانه بودن را به فروشنده بدهکار خواهد بود تا بودجه ، مراقبت معقول و اطاعت از دستورالعمل های قانونی را به خود اختصاص دهد.
        2. کلیه مجوزهای دیگر وابسته به کارگزار انتصاب نماینده فروشنده نیستند و سایر وظایف مشخص شده در بند (الف) را به آن فروشنده مدیون نیستند و ممکن است به طور بالقوه نماینده خریدار باشد.
        3. اگر نمایندگان تعیین شده وابسته به همان کارگزار نماینده فروشنده و خریدار در یک معامله باشند ، کارگزار انتصاب یک عامل دوگانه و بی طرف مانند هرگونه منافع متناقض فروشنده و خریدار است ، اما همچنان به فروشنده و خریدار وظایف خود را مدیون استمحرمانه بودن اطلاعات مادی و حساب برای بودجه.
        1. نماینده خریدار تعیین شده نماینده خریدار خواهد بود و وظایف وفاداری ، افشای کامل ، محرمانه بودن ، پاسخگویی به وجوه ، مراقبت معقول و اطاعت از آموزش قانونی را به خریدار بدهکار خواهد بود.
        2. تمام مجوزهای دیگر وابسته به کارگزار انتصاب نماینده خریدار نیستند و سایر وظایف مشخص شده در بند (الف) را برای آن خریدار ارائه نمی دهند ، و به طور بالقوه ممکن است نماینده فروشنده باشد.
        3. اگر نمایندگان تعیین شده وابسته به همان کارگزار نماینده فروشنده و خریدار در یک معامله باشند ، کارگزار انتصاب یک عامل دوگانه و بی طرف مانند هرگونه منافع متناقض فروشنده و خریدار است ، اما همچنان به فروشنده و خریدار وظایف خود را مدیون استمحرمانه بودن اطلاعات مادی و حساب برای بودجه.

        تضاد منافع.(از مثالها استفاده کنید.)

        • نکته مهم: تعیین جبران خسارت بین رقبا ، نقض قوانین ضد اعتماد است.

        دوره روابط کارگزاری یک مرور کلی به انواع روابط موجود در کارگزاری املاک و مستغلات در ماساچوست ارائه می دهد. این ماژول آموزش مداوم قرار نیست یک مطالعه جامع در مورد عمل آژانس باشد. همه کارگزاران و فروشندگان تشویق می شوند که در رابطه با این دوره یک ماژول کامل را در مورد آژانس بگیرند تا دانش و تمرین حرفه ای خود را تقویت کنند.